Le principe du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est d'acquérir un bien immobilier locatif neuf ou ancien, meublé, permettant de se constituer une rente défiscalisée grâce aux amortissements différés.
La location d'un bien immobilier meublé constitue une activité commerciale dépendant du régime des BIC non professionnels.
Le logement doit être loué meublé à usage d'habitation généralement loué par le biais d'un gestionnaire avec un bail commercial pour les résidences de service.
Les résidences avec services sont les résidences de tourisme, les résidences troisième âge, les résidences pour étudiants, les résidences médicalisées (EHPAD).
Toutes les résidences avec services permettent de bénéficier d'avantages fiscaux importants :
Remboursement de la TVA inhérente à l'acquisition du bien, et une réduction d'impôt 5% du prix du bien la 1ère année.
Les résidences avec services doivent obligatoirement proposer au minimum trois services parmi les 4 suivants : accueil, petits déjeuners, linge et ménage.
A noter qu'il n'y a pas d'inscription au RCS (Registre du commerce et des sociétés) pour l'investisseur.
Textes règlementaires :
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Code Général des Impôts, article 156
- Code de la Construction et de l'habitation,
Articles L632-1 et
L632-2
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Code Général des Impôts, Article 261 D
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Bulletin Officiel des Impôts BOI 3A-2-03 du 30 avril 2003Réduction d'impôt de 5% sous certaines conditions :
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logement (prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition tels que les honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière).
Le montant annuel de la réduction d'impôt ne peut excéder 25.000 €.
En contrepartie de cette nouvelle réduction d'impôt codifiée à l'
article 199 septvicies du CGI, la base d'amortissement des immeubles est toutefois réduite de 15 %.
Récupération de la TVA :
Un des avantages majeurs d'un investissement réalisé en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement, c'est-à-dire logement neuf) destiné à la location meublée est de récupérer, sous certaines conditions, la TVA à 19,6% sur l'ensemble du bien immobilier acquis.
La TVA sur le bien immobilier acquis:
- Le logement doit être neuf (VEFA) et situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée Les loyers perçus seront soumis à TVA (5,5%).
- L'investisseur doit contracter un bail commercial d'au moins neuf ans avec un gestionnaire offrant possibilité de moins trois des quatre services suivants : Accueil et gardiennage, Nettoyage quotidien des locaux, Petit déjeuner, Fourniture du linge de maison.
- La durée d'amortissement de la TVA étant de 20 ans, le contribuable qui vendrait son logement avant la fin de cette période d'amortissement se verrait dans l'obligation de restituer au Fisc la part de TVA non amortie au prorata du nombre d'années restant à courrir.
La TVA sur les loyers :
La récupération de la TVA sur l'investissement (19,6%) vient en contrepartie de l'imposition sur les loyers (5,5%).
La déclaration et la récupération de TVA s'effectuent via une
déclaration annuelle CA 12.
La garantie des loyers :
La location meublée s'effectue via un bail commercial qui est en général ferme et définitif pour un délai de 9 ou 11 ans et garantit les loyers pendant toute la durée du bail.
Non imposition des loyers :
Le grand avantage du statut réside dans la possibilité de récupérer de nombreuses charges et de pratiquer un amortissement comptable tous les ans, ce qui permet de compenser les revenus locatifs et d'échapper ainsi à toute fiscalité sur les loyers pendant une très longue durée :
- Amortissement linéaire de 100% du bien immobilier HT hors valeur terrain (autour de 10%) ou 85% (si on a opté pour la réduction d'impôt de 5% la première année qui est possible dans certains cas) sur une durée comprise entre 20 et 40 ans.
- Amortissement linéaire de 100% du mobilier sur une durée comprise entre 5 et 10 ans.
- Déduction des frais d'acquisition (frais de notaire, frais de montage …). La déduction de ces frais peut être étalée sur 5 ans au maximum par fraction égale. Il est également possible de les imputer sur un seul exercice.
- Déduction des intérêts d'emprunts liés à l'acquisition.
- Déduction des charges de propriété et de copropriété.
- Déduction des dépenses d'entretien et de réparation.
- Déduction des charges de gestion éventuelles (comptable …)
- Déduction de la taxe professionnelle.
- Déduction de la taxe foncière.
La prise en compte des amortissements :
Les amortissements ne seront pris en compte fiscalement que si le résultat d'exploitation est positif et à hauteur de celui-ci. Ils ne pourront donc pas contribuer à générer un déficit. En outre, les amortissements non comptabilisés seront imputables ultérieurement sans limitation de durée.
Grâce à ce principe de différé d'amortissement, le loueur échappera à quasiment toute fiscalité sur les revenus provenant de la location pendant toute la durée du prêt. Il pourra ainsi récupérer ses amortissements différés pour neutraliser fiscalement ses recettes locatives.
Les Bénéfices Industriels et Commerciaux :
Les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non pas dans la catégorie des Revenus Fonciers car le loueur est considéré par l'administration fiscale comme un commerçant. Les BIC ont la caractéristique d'être des revenus professionnels imposés à l'impôt sur le revenu et non pas à l'impôt sur les sociétés.
La taxe foncière :
Les loueurs en meublé de locaux d'habitation sont soumis à la taxe foncière dans les conditions de droit commun (exonération de cette taxe pendant 2 ans si achat en VEFA).
Depuis la loi de finance 2009 le LMNP permet une réduction d'impôts égale à 5% du prix de revient de l'acquisition jusqu'à concurrence de 25.000 €.
Cette réduction d'impôt concerne les logements neufs ou achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou faisant l'objet de travaux de rénovation au sein de résidences pour personnes âgées dépendantes ou handicapées, de résidences de services étudiantes et de résidences de tourisme classées.
Les acquéreurs devront également s'engager à louer le bien pendant neuf ans. A noter que le prix de revient des logements est minoré de 15 % pour le calcul de l'amortissement.
Depuis 2009, L'
amendement Bouvard permet, comme pour la
loi Scellier une réduction direct de l'impôt.
