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LOI SCELLIER SOCIAL ( IMPOT SUR LE REVENU ) - INVESTISSEMENT LOCATIF NEUF EN FRANCE
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Le principe de la loi Scellier social :
La révolution du dispositif de défiscalisation Scellier social réside dans l'application d'une réduction d'impôts, alors que Borloo accordaient une diminution du revenu global imposable. En conséquence, la réduction est la même pour tous les contribuables peu importe la tranche marginale d'imposition.
Pour bénéficier de la loi Scellier social, il suffit d'être un contribuable domicilié en France : L'acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (dans les cas de SCI ou d'indivision, la réduction d'impôt se fait au prorata des parts).
La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré (dissociation entre propriété et la jouissance).
Texte règlementaire :
- Code Général des Impôts, article 199 septvicies
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En 2011 : Réduction d'impôts de 32% de l'acquisition pour les investissements qui répondent aux label Bâtiment Basse Consommation (BBC) et 23% pour les logements non BBC, répartie de la façon suivante : 22% de l'acquisition (13% pour les non BBC), qui sera étalée à raison de 1/9° par an pendant 9 ans, puis 10% sur les six années suivantes, soit 1,67% par an.
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En 2012 : Réduction d'impôts de 28% de l'acquisition, étalée à raison de 1/9° par an pendant 9 ans pour les investissements qui répondent aux label Bâtiment Basse Consommation (BBC) et 19% pour les logements non BBC, répartie de la façon suivante : 18% de l'acquisition (9% pour les non BBC), qui sera étalée à raison de 1/9° par an pendant 9 ans, puis 10% sur les six années suivantes, soit 1,67% par an.
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Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l'impôt à réglé, l'excédent est reportable sur les 6 années suivantes.
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En plus de la réduction d'impôt, le contribuable peut déduire de son revenu global dans la limite de 10.700 € les éléments suivants :
- La taxe foncière, Les frais de gestion ou de gérance.
- Les primes d'assurance garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés).
- Les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l'immeuble). Seuls les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche ils sont reportables pendant 10 ans.
►Exemple de défiscalisation loi Scellier social
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Vous achetez un appartement neuf de 50 m² à Lyon au prix de 150.000 €. Pour bénéficier du régime Scellier social, vos locataires devront gagner moins de 42.396 € par an, et le loyer annuel devra être inférieur à 5.940 €. Vous signez donc un bail à loyer mensuel de 495 €, sur lequel vous aurez droit à un abattement de 30 %. Vos charges annuelles sont de 495 € et vos intérêts d'emprunt de 7.000 €.
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Montant de la défiscalisation
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150.000 € x 22% = 33.000 €
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Réduction d'impôt
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3.666 € par an pendant 9 ans
puis 150 000 x 1,67%= 2.505 € les 6 années suivantes
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Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700 €.
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Dans ce cas, vous pouvez déduire de votre revenu 495 € si votre tranche d'imposition est de 40%. Il en résultera une économie supplémentaire de 198 € par an.
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D'autre part si vous avez des revenus fonciers, vous pouvez déduire ces intérêts de vos revenus de même nature, vous avez aussi le bénéfice de l'abattement de 30% sur ces loyers perçus.
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- Le bien devra être loué nu, en habitation principale pendant 15 années.
- Il pourra n'être loué à toute personne sauf aux ascendants et descendants de l'investisseur et répondant aux conditions de ressources fixées chaque année par décret par le Ministère des Finances (cf Bulletin Officiel des Impôts du 3 mars 2010 5-B-17-10).
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Composition du foyer du locataire habitant
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Lieu de la Location (1)
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ZONE A
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ZONE B
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ZONE C
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Personne seule
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44 306 €
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32 910 €
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30 168 €
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Couple
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66 215 €
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48 328 €
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44 302 €
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Personne seule ou couple ayant une +1 personne à charge
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79 595 €
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57 857 €
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53 036 €
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Personne seule ou couple +2 personnes à charge
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95 342 €
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70 020 €
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64 185 €
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Personne seule ou couple ayant trois +3 personnes à charge
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112 867 €
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82 181 €
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75 334 €
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Personne seule ou couple ayant quatre +4 personnes à charge
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127 005 €
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92 700 €
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84 976 €
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par personne à charge supplémentaire
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+ 14 156 €
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+ 10 530 €
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+ 9 652 €
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(1) La liste des communes comprises dans les zones A, B1 et B2 est reproduite à l’annexe 4 au BOI 5 B-17-09.
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Zone
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Localisation
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Loyers maximum
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A bis
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Paris et 68 communes franciliennes *
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17,36€ / m²
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A
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Région parisienne (Autres communes de l’agglomération parisienne), Genevois français, Côte d'Azur
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11,88€ / m²
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B1
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Communes de plus de 250.000 habitants, grande couronne parisienne, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint Malo), pourtour de la Côte d'Azur, DOM, Corse et îles
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10,40€ / m²
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B2
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Agglomérations de plus de 50.000 habitants, autres zones littorales ou frontalières chères, reste de l'Ile de France
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8,48€ / m²
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C
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Avec agrément
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4,88€ / m²
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Les plafonds fixés par décret sont exprimés en loyer mensuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises. La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer des logements est définie par l'article 2 de l'annexe III au CGI. Elle s'entend de la surface habitable au sens de l'article R 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation augmentée de la moitié de la surface des annexes mentionnées aux articles R 353-16 et R 331-10 du même Code, dans la limite de 8 mètres carrés par logement. La surface des emplacements de stationnement et des garages n'est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond.
* Les 69 communes de la zone A bis : 75 - Paris : Paris. 78 - Yvelines : Le Chesnay, Croissy-sur-Seine, Maisons-Laffitte, Le Pecq, Rocquencourt, Saint-Germain-en-Laye, Versailles, Le Vésinet, Viroflay. 92 - Hauts-de-Seine : Antony, Asnières-sur-Seine, Bagneux, Bois-Colombes, Boulogne-Billancourt, Bourg-la-Reine, Châtenay-Malabry, Châtillon, Chaville, Clamart, Clichy, Colombes, Courbevoie, Fontenay-aux-Roses, Garches, La Garenne-Colombes, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Marnes-la-Coquette, Meudon, Montrouge, Nanterre, Neuilly-sur-Seine, Le Plessis-Robinson, Puteaux, Rueil-Malmaison, Saint-Cloud, Sceaux, Sèvres, Suresnes, Vanves, Vaucresson, Ville-d'Avray. 93 - Seine-Saint-Denis : Aubervilliers, Bagnolet, Les Lilas, Montreuil, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Saint-Denis, Saint-Ouen. 94 - Val-de-Marne : Arcueil, Bry-sur-Marne, Cachan, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Joinvillele-Pont, Kremlin-Bicêtre, Maisons-Alfort, Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-Maur-des-Fossés, Saint-Maurice, Villejuif, Vincennes.
L'obligation de location est de 9 années consécutives et la déclaration des revenus locatifs se fait dans la catégorie des revenus fonciers. Il faut un loyer ne dépassant pas des plafonds imposés par décret.
Il convient de respecter les conditions de ressources du locataire.
La loi de défiscalisation Scellier social succède à la loi Borloo. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans un logement neuf en France.
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