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LOI SCELLIER (IMPOT SUR LE REVENU) - INVESTISSEMENT IMMOBILIER NEUF EN FRANCE
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La loi de défiscalisation Scellier succède aux lois Périssol, Besson et Robien. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans un logement neuf en France.
La révolution du dispositif de défiscalisation Scellier réside dans l'application d'une réduction d'impôts, alors que Robien accordaient une diminution du revenu global imposable. En conséquence, la réduction est la même pour tous les contribuables peu importe la tranche marginale d'imposition.
Pour bénéficier de la loi Scellier, il suffit d'être un contribuable domicilié en France : L'acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (dans les cas de SCI ou d'indivision, la réduction d'impôt se fait au prorata des parts).
La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré (dissociation entre propriété et la jouissance).
Texte règlementaire :
- Code Général des Impôts, article 199 septvicies
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Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l'impôt à réglé, l'excédent est reportable sur les 6 années suivantes.
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En plus de la réduction d'impôt, le contribuable peut déduire de son revenu global dans la limite de 10.700 € les éléments suivants :
- La taxe foncière, Les frais de gestion ou de gérance.
- Les primes d'assurance garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés).
- Les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l'immeuble). Seuls les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche ils sont reportables pendant 10 ans.
►Exemple de défiscalisation loi Scellier
Vous achetez un appartement de 60 m² pour 280.000 € en banlieue Parisienne répondant aux normes BBC. Les revenus générés par ce bien sont de 10.500 € par an, soit un loyer mensuel de 875 €. Vos charges annuelles sont de 1.050 € et vos intérêts d'emprunts de 10.000 €.
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Montant de la défiscalisation
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280.000 € x 22% = 61.600 €
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Réduction d'impôt
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6.844 € par an pendant 9 ans
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Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700 €.
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Dans ce cas, vous pouvez déduire de votre revenu 875 € si votre tranche d'imposition est de 40%. Il en résultera une économie d'impôt supplémentaire de 350 € par an.
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D'autre part si vous avez des revenus fonciers, vous pouvez déduire ces intérêts de vos revenus de même nature.
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Le bien devra être loué nu, en habitation principale pendant 9 années.Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.Il pourra être loué sans conditions de ressources à toute personne et ascendant ou descendant ne faisant pas partie du foyer fiscal de l'investisseur.Le bien devra avoir été acquis neuf et n'avoir jamais été habité.Les logements doivent être soumis à la Règlementation Thermique RT 2005ou RT 2000 selon la date de dépôt du permis de construire.Les loyers devront respecter un plafond en fonction de la situation du bien suivant 5 zones (cf. Arrêté du 22 décembre 2010 relatif au classement des communes en zone A bis) :
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Zone
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Localisation
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Loyers maximum
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A bis
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Paris et 68 communes franciliennes *
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21,70 € / m²
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A
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Région parisienne (Autres communes de l’agglomération parisienne), Genevois français, Côte d'Azur
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16,10 € / m²
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B1
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Communes de plus de 250.000 habitants, grande couronne parisienne, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint Malo), pourtour de la Côte d'Azur, DOM, Corse et îles
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13,00 € / m²
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B2
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Agglomérations de plus de 50.000 habitants, autres zones littorales ou frontalières chères, reste de l'Ile de France
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C
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Avec agrément
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6,10 € / m²
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Les plafonds fixés par décret sont exprimés en loyer mensuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises. La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer des logements est définie par l'article 2 de l'annexe III au CGI. Elle s'entend de la surface habitable au sens de l'article R 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation augmentée de la moitié de la surface des annexes mentionnées aux articles R 353-16 et R 331-10 du même Code, dans la limite de 8 mètres carrés par logement. La surface des emplacements de stationnement et des garages n'est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond.
* Les 69 communes de la zone A bis : 75 - Paris : Paris. 78 - Yvelines : Le Chesnay, Croissy-sur-Seine, Maisons-Laffitte, Le Pecq, Rocquencourt, Saint-Germain-en-Laye, Versailles, Le Vésinet, Viroflay. 92 - Hauts-de-Seine : Antony, Asnières-sur-Seine, Bagneux, Bois-Colombes, Boulogne-Billancourt, Bourg-la-Reine, Châtenay-Malabry, Châtillon, Chaville, Clamart, Clichy, Colombes, Courbevoie, Fontenay-aux-Roses, Garches, La Garenne-Colombes, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Marnes-la-Coquette, Meudon, Montrouge, Nanterre, Neuilly-sur-Seine, Le Plessis-Robinson, Puteaux, Rueil-Malmaison, Saint-Cloud, Sceaux, Sèvres, Suresnes, Vanves, Vaucresson, Ville-d'Avray. 93 - Seine-Saint-Denis : Aubervilliers, Bagnolet, Les Lilas, Montreuil, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Saint-Denis, Saint-Ouen. 94 - Val-de-Marne : Arcueil, Bry-sur-Marne, Cachan, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Joinvillele-Pont, Kremlin-Bicêtre, Maisons-Alfort, Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-Maur-des-Fossés, Saint-Maurice, Villejuif, Vincennes.
L'obligation de location est de 9 années consécutives et la déclaration des revenus locatifs se fait dans la catégorie des revenus fonciers. Il faut un loyer ne dépassant pas des plafonds imposés par décret.
Aucune condition de ressource du locataire dans l'hypothèse de l'option à 9 ans. Au terme des 9 années légales de location, le propriétaire peut disposer de son bien comme il le souhaite sans aucune contrainte.
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