LOI SCELLIER OUTRE MER ( IMPOT SUR LE REVENU ) - INVESTISSEMENT LOCATIF NEUF DOM-TOM
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La loi de défiscalisation Scellier succède aux lois Périssol, Besson et Robien. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans un logement neuf en France.
Depuis le 27 mai 2009 et la publication au journal officiel de la loi LODEOM (loi pour le développement économique des outre-mer), la loi Scellier vient étendre ses avantages fiscaux aux départements d'outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Réunion), aux collectivités d'outre-mer (Mayotte, St Barthelemy, St Martin, St Pierre et Miquelon et enfin, dans les iles Wallis et Futuna) et aux Pays d'outre-mer au sein de la république (Nouvelle Calédonie, en Polynésie française).
La révolution du dispositif de défiscalisation Scellier réside dans l'application d'une réduction d'impôts. En conséquence, la réduction est la même pour tous les contribuables peu importe la tranche marginale d'imposition.
Tout contribuable domicilié en France peut bénéficier de la loi Scellier Outre-mer :
L'acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (couple non marié/pacsé, frère et sœur…). Dans les cas de SCI ou d'indivision, la réduction d'impôt se fait au prorata des parts.
Il y a obligation de louer ce logement nu en résidence principale durant toute la période de défiscalisation.
Il pourra être loué sans conditions de ressources à toute personne et ascendant ou descendant ne faisant pas partie du foyer fiscal.
Au terme des neuf années légales de location, le propriétaire peut disposer de son bien comme il le souhaite sans aucune contrainte.
Texte règlementaire :
- Code Général des Impôts, article 199 septvicies
- Bulletin Officiel des Impôts 5 B 17 09 du 15 mai 2oo9 (Dispositif dit « Scellier »)
- Loi n°2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique outre mer
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Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l'impôt à réglé, l'excédent est reportable sur les 6 années suivantes.
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Concernant la déclaration des revenus fonciers, l'investisseur a la possibilité de déduire du montant des loyers déclarés à l'administration fiscale (2044 spéciale) :
- Les charges réelles;
- la totalité des intérêts d'emprunt, les assurances décès, invalidité, les frais de caution ou d'hypothèque pendant toute la durée du prêt;
- les frais de fonctionnement tels que les frais de gestion, assurances, taxe foncière...
- Si le montant à déduire est supérieur aux loyers encaissés, l'excédent est d'abord imputé sur d'autres revenus fonciers existants, puis sur le revenu global avec un plafond de 10.700 €.
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En plus de la réduction d'impôt, le contribuable peut déduire de son revenu global dans la limite de 10.700 € les éléments suivants :
- La taxe foncière, Les frais de gestion ou de gérance.
- Les primes d'assurance garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés).
- Les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l'immeuble). Seuls les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche ils sont reportables pendant 10 ans.
►Exemple de défiscalisation loi Scellier Outre-mer
Vous achetez un appartement neuf de 60 m² à St Martin au prix de 280.000 €. Les revenus générés par ce bien sont de 8.668 € par an soit un loyer mensuel de 722 €.
Le montant annuel des charges est de 722 € et 10.000 € d'intérêts d'emprunts.
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Montant de la défiscalisation
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280.000 x 36% = 100.800 €
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Réduction d'impôt
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11.200 € par an pendant 9 ans
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Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700 €.
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Dans ce cas, vous pouvez déduire de votre revenu 722 € si votre tranche d'imposition est de 40%. Il en résultera une économie d'impôt supplémentaire de 289 € par an.
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Le bien devra être loué nu, en habitation principale pendant 9 années.
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Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
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Il pourra être loué sans conditions de ressources à toute personne et ascendant ou descendant ne faisant pas partie du foyer fiscal de l'investisseur dans l'hypothèse de l'option à 9 ans.
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Le bien devra avoir été acquis neuf et n'avoir jamais été habité.
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Le loyer doit respecter un plafond règlementaire par m² de surface dite Girardin (surface habitable + surface varangue limitée à 14 m²) de 12,04 € / m² pour les Départements d'outre-mer et de 15,33 € / m² pour la Polynésie française (cf Bulletin Officiel des Impôts du 3 mars 2010 5-B-17-10).
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Réduction d'impôts de 46% de l'acquisition sur 15 ans pour un investissement jusqu'à fin 2011 répartie de la façon suivante : 36% de l'acquisition, qui sera étalée à raison de 1/9° par an pendant 9 ans, puis 10 % sur les six années suivantes, soit 1,67% par an.
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Après 2011 et jusqu’au 31 décembre 2017, la réduction d’impôt passe à 41% de l’investissement répartie de la façon suivante : 31% de l'acquisition, qui sera étalée à raison de 1/9° par an pendant 9 ans, puis 10 % sur les six années suivantes, soit 1,67% par an.
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Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l'impôt à réglé, l'excédent est reportable sur les 6 années suivantes.
A compter du 1er janvier 2011, les investissements réalisés aux îles Wallis et Futuna, ainsi qu’à la Polynésie française et à la Nouvelle-Calédonie bénéficieront d’un régime très privilégié :
- La durée minimale de l'engagement de location est fixée à cinq ans (au lieu de 9) ;
- Le nombre d'années sur lequel est répartie la réduction d'impôt est fixé à cinq (au lieu de 9) ;
- La réduction d'impôt est imputée sur l'impôt à raison d'un cinquième de son montant total au titre de chacune de ces années (au lieu de 9).
En plus de la réduction d'impôt, le contribuable peut déduire de son revenu global dans la limite de 10.700 € les éléments suivants :
- La taxe foncière, Les frais de gestion ou de gérance.
- Les primes d'assurance garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés).
- Les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l'immeuble). Seuls les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche ils sont reportables pendant 10 ans.
►Exemple de défiscalisation loi Scellier Outre-mer social
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Vous souhaitez bénéficier du dispositif Scellier Outre-mer social, et achetez finalement un autre appartement à la Réunion de 50 m² au prix de 150.000 €. Vos locataires devront gagner moins de 34 627 € par an, et le loyer annuel devra être inférieur à 481 €.
Vous signez donc un bail à loyer mensuel de 480 € (5.760 € annuels), et aurez droit à un abattement de 30%. Vous avez sur ce bien un montant annuel de charges de 480 € et 7.000 € d'intérêts d’emprunt.
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Montant de la défiscalisation
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150.000 x 36% = 54.000 €
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Réduction d'impôt
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6.000 € par an pendant 9 ans puis 150.000 x 1,67%= 2.505 € les 6 années suivantes
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Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700 €.
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Dans ce cas, vous pouvez déduire de votre revenu 480 € si votre tranche d'imposition est de 40%. Il en résultera une économie d'impôt supplémentaire de 192 € par an.
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D'autre part si vous avez des revenus fonciers vous pouvez déduire vos intérêts de vos revenus de même nature, vous avez aussi le bénéfice de l'abattement de 30% sur ces loyers perçus
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Le bien devra être loué nu, en habitation principale pendant 9 années.
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Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
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Composition du foyer du locataire habitant
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DEPARTEMENT OUTRE MER
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POLYNESIE FRANCAISE
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Personne seule
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25 929 €
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22 883 €
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Couple
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34 627 €
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42 321 €
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Personne seule ou couple ayant une +1 personne à charge
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41 641 €
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44 769 €
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Personne seule ou couple +2 personnes à charge
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50 267 €
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47 217 €
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Personne seule ou couple ayant trois +3 personnes à charge
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59 136 €
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50 487 €
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Personne seule ou couple ayant quatre +4 personnes à charge
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66 645 €
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53 759 €
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par personne à charge supplémentaire
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+ 7 435 €
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+ 3 433 €
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Désormais les particuliers qui souhaitent investir dans l'immobilier dans les DOM TOM ont le choix entre deux mécanismes de défiscalisation : la loi Girardin ou la loi Scellier outre-mer.
Cependant, le législateur a imposé un plafond d'investissement annuel de 300.000 € et limité à une opération par an pour la loi Scellier Outre-mer. Il est toujours possible de cumuler un investissement en Scellier Outre-mer avec un ou plusieurs investissements en loi Girardin.
Depuis le 1er janvier 2011, le plafonnement global des niches fiscales est passé à 18.000 € majoré de 6% du revenu imposable selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ce plafond s'applique sur les investissements en défiscalisation Scellier outre-mer.
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